CHIARIMENTI SULL A.P.E. ....dove serve, obblighi e sanzioni....
iniziamo con quando e' obbligatorio:
1. nuova costruzione e immobili sottoposti a "ristrutturazioni importanti"
L’APE è prodotto a cura del costruttore sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente e deve essere allegato alla documentazione per l'agibilità.
2. compravendita
L’APE è prodotto a cura del
proprietario/venditore; si evidenzia che, secondo una Nota del Consiglio
Nazionale del Notariato – CNN (del 7/8/2013), anche se il decreto fa riferimento
specifico solo alla vendita, per coerenza con lo spirito della normativa, devono
ritenersi ricomprese, nell’obbligo di allegazione dell’APE, anche altre
fattispecie contrattuali di trasferimento a titolo oneroso (es. permuta).
3. atto di trasferimento a titolo
gratuito (successione, donazione)
L’APE è prodotto a cura del proprietario
dell’immobile.
4. contratto di locazione (o
sub-locazione)
L’APE è prodotto a cura del proprietario/locatore.
Si evidenzia che l’obbligo sussiste solo se si è in presenza di una nuova
locazione e non di un rinnovo, proroga o reiterazione di un precedente rapporto
di locazione. Resta esonerato, quindi, dall’obbligo il proprietario che rinnova
un contratto di locazione stipulato prima del 6 giugno 2013 (data di entrata in
vigore del DL 63/2013). Secondo la Nota del CNN si deve ritenere applicabile in
via estensiva la disciplina dettata per la locazione ai seguenti contratti:
leasing (avente ad oggetto un edificio comportante consumo energetico), affitto
di azienda (qualora il relativo contratto comprenda anche l’affitto di edifici
comportanti consumo energetico).
Nei casi di vendita, locazione ecc. il
proprietario deve rendere disponibile l’APE al potenziale acquirente o al nuovo
locatario all’avvio delle rispettive trattative se ciò avviene anche tramite un
agente immobiliare e consegnarlo alla fine delle medesime (es. rogito); in caso
di vendita o locazione prima della sua costruzione/ultimazione il venditore (ma
dovrebbe intendersi anche il costruttore) o locatore fornisce evidenza della
futura prestazione energetica dell’edificio e produrrà l’APE entro 15 giorni
dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità (allegato anche alla
richiesta del certificato di agibilità).
Nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di
locazione dovrà inoltre essere inserita apposita clausola con la quale
l’acquirente o il conduttore dia atto di aver ricevuto le informazioni e
l'attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE).
................quando non e' obbligatorio:
a) edifici industriali e artigianali quando gli
ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzano
reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
b) edifici rurali non residenziali sprovvisti di
impianti di climatizzazione;
c) fabbricati isolati con una superficie utile
totale inferiore a 50 metri quadrati (eccetto le porzioni eventualmente adibite
ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione
energetica);
d) edifici che risultano non compresi nelle
categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui
all'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n.
412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi
tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi
multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi
(eccetto le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché
scorporabili ai fini della valutazione energetica);
e) edifici adibiti a luoghi di culto e allo
svolgimento di attività religiose.
VALIDITA' DELL'APE. L'APE ha una
validità temporale massima di 10 anni a partire dal suo rilascio e deve essere
aggiornata ad ogni intervento di ristrutturazione e riqualificazione che
interessa l'edificio certificato. La durata decennale è condizionata al rispetto
delle prescrizioni di controllo della prestazione energetica degli impianti di
cui al decreto del 16 aprile 2013. Se tali controlli non vengono effettuati,
l'APE perde efficacia al 31 dicembre dell'anno in cui tali controlli dovevano
essere svolti.
VALIDITA' DEI VECCHI ACE. Il
nuovo comma 10 dell’articolo 6 del D.lgs. 192/2005 fa salvi gli ACE (attestati
di certificazione energetica) già rilasciati fino al giorno precedente
all’entrata in vigore del DL n. 63/2013 (cioè fino al 5 giugno 2013) “purché
conformi alla Direttiva 2002/91/CE” ed in corso di validità.
..............e qui viene il bello:
SANZIONI. Per le ipotesi di
violazione della normativa in materia di dotazione e consegna dell’APE il nuovo
articolo 15 del D.lgs. 192/2005 prevede un differente ed articolato sistema
sanzionatorio (di tipo amministrativo/pecuniario) a carico del soggetto di volta
in volta obbligato:
- professionista abilitato che non rispetta i
criteri di redazione (da 700 a 4200 euro);
- costruttore o proprietario che non rispetta
l’obbligo a seguito di interventi di nuova costruzione o ristrutturazione
importante (da 3000 a 18000 euro);
- proprietario che non rispetta l’obbligo nel caso
di vendita (da 3000 a 18000 euro);
- proprietario che non rispetta l’obbligo nel caso
di nuovo contratto di locazione (da 300 a 1800 euro);
- offerta di vendita/locazione senza indicazione
dei parametri energetici (si applica anche agli agenti immobiliari) (da 500 a
3000 euro).
Non sono previste sanzioni amministrative in caso
di violazione dell’obbligo di APE per gli atti di trasferimento a titolo
gratuito.
Inoltre, per effetto delle modifiche apportate in
sede di conversione in legge del decreto legge n. 63, dalla mancata allegazione
dell’APE deriva la nullità del contratto. Secondo la già richiamata Nota del CNN
si tratta di nullità assoluta che può come tale essere fatta valere da chiunque
vi abbia interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice. L’azione per far
dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione. Inoltre corre voce, negli ultimi giorni, di una trasformazione da "nullità del contratto" a sanzione pecuniaria (un classico!) pari a € 500 in caso di assenza della certificazione.....
ovviamente al momento e' solo una proposta non ancora approvata, che potrebbe essere inserito nel "decreto del fare bis".......
.................staremo a vedere....
buon week end a tutti
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