ACQUISTO CASA....COSA POTREBBE CAMBIARE DAL 2014...

secondo le ultime indiscrezioni dai primi del 2014 il nuovo quadro impositivo, che regola l'imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale, sarà completamente diverso. i beneficiati saranno soprattutto coloro che compreranno una prima o una seconda casa da privato, mentre più care saranno le transazioni in cui la controparte è un'impresa, quando mi riferisco a privato, rientrano ovviamente anche le compravendite effettuate tramite agenzia, in cui il proprietario non è però un'impresa

le novità sulla tassazione delle transazioni immobiliari dal 1º gennaio 2014:

prima casa venduta da privato (1.236 euro di risparmio ogni 100.000 euro di valore imponibile):
registro: dal 3 al 2%
ipotecaria: da 168 a 50 euro
catastale: da 168 a 50 euro

seconda casa venduta da privato (900 euro di risparmio ogni 100.000 euro di valore imponibile)
registro: dal 7 al 9%
ipotecaria: da 2.000 a 50 euro
catastale: da 1.000 a 50 euro

ufficio/fabbricato strumentale venduti da privato --> le variazioni sono le stesse della seconda casa

ufficio acquistato da onlus a un privato (aumento di 8.596 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
registro: dal da 168 euro al 9% (9.000 euro)
ipotecaria: da 168 a 50 euro
catastale: da 168 a 50 euro

terreno edificale venduto da privato (risparmio 1.900 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
registro: dall'8 al 9%
ipotecaria: da 2.000 a 50 euro
catastale: da 1.000 a 50 euro

terreno agricolo venduto da privato (risparmio di 8.900 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
registro: dal 15 al 9%
ipotecaria: da 2.000 a 50 euro
catastale: da 1.000 a 50 euro

edificio storico artistico venduto da privato non prima casa (aumento di 3.100 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
registro: dal 3 al 9%
ipotecaria: da 2.000 a 50 euro
catastale: da 1.000 a 50 euro

seconda casa venduta da impresa (aumento di 96 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
iva: resta al 10%
registro: da 168 a 200 euro
ipotecaria: da 168 a 200 euro
catastale: da 168 a 200 euro

prima casa venduta da impresa (aumento di 96 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
iva: resta al 4%
registro: da 168 a 200 euro
ipotecaria: da 168 a 200 euro
catastale: da 168 a 200 euro

terreno edificabile venduto da impresa (aumento di 96 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
iva: resta al 21%
registro: da 168 a 200 euro
ipotecaria: da 168 a 200 euro
catastale: da 168 a 200 euro

capannone venduto da impresa (diminuzione di 3.568 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
iva: resta al 21%
registro: da 168 a 200 euro
ipotecaria: da 3.000 a 200 euro
catastale: da 1.000 a 200 euro

CHIARIMENTI SULL A.P.E. ....dove serve, obblighi e sanzioni....

 

iniziamo con quando e' obbligatorio:

1. nuova costruzione e immobili sottoposti a "ristrutturazioni importanti"
L’APE è prodotto a cura del costruttore sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente e deve essere allegato alla documentazione per l'agibilità.

2. compravendita

L’APE è prodotto a cura del proprietario/venditore; si evidenzia che, secondo una Nota del Consiglio Nazionale del Notariato – CNN (del 7/8/2013), anche se il decreto fa riferimento specifico solo alla vendita, per coerenza con lo spirito della normativa, devono ritenersi ricomprese, nell’obbligo di allegazione dell’APE, anche altre fattispecie contrattuali di trasferimento a titolo oneroso (es. permuta).

3. atto di trasferimento a titolo gratuito (successione, donazione)

L’APE è prodotto a cura del proprietario dell’immobile.

4. contratto di locazione (o sub-locazione)

L’APE è prodotto a cura del proprietario/locatore. Si evidenzia che l’obbligo sussiste solo se si è in presenza di una nuova locazione e non di un rinnovo, proroga o reiterazione di un precedente rapporto di locazione. Resta esonerato, quindi, dall’obbligo il proprietario che rinnova un contratto di locazione stipulato prima del 6 giugno 2013 (data di entrata in vigore del DL 63/2013). Secondo la Nota del CNN si deve ritenere applicabile in via estensiva la disciplina dettata per la locazione ai seguenti contratti: leasing (avente ad oggetto un edificio comportante consumo energetico), affitto di azienda (qualora il relativo contratto comprenda anche l’affitto di edifici comportanti consumo energetico).

Nei casi di vendita, locazione ecc. il proprietario deve rendere disponibile l’APE al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative se ciò avviene anche tramite un agente immobiliare e consegnarlo alla fine delle medesime (es. rogito); in caso di vendita o locazione prima della sua costruzione/ultimazione il venditore (ma dovrebbe intendersi anche il costruttore) o locatore fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produrrà l’APE entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità (allegato anche alla richiesta del certificato di agibilità).

Nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione dovrà inoltre essere inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dia atto di aver ricevuto le informazioni e l'attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE).

................quando non e' obbligatorio:

a) edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzano reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;

b) edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;

c) fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati (eccetto le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione energetica);

d) edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi (eccetto le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione energetica);

e) edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.

VALIDITA' DELL'APE. L'APE ha una validità temporale massima di 10 anni a partire dal suo rilascio e deve essere aggiornata ad ogni intervento di ristrutturazione e riqualificazione che interessa l'edificio certificato. La durata decennale è condizionata al rispetto delle prescrizioni di controllo della prestazione energetica degli impianti di cui al decreto del 16 aprile 2013. Se tali controlli non vengono effettuati, l'APE perde efficacia al 31 dicembre dell'anno in cui tali controlli dovevano essere svolti.

VALIDITA' DEI VECCHI ACE. Il nuovo comma 10 dell’articolo 6 del D.lgs. 192/2005 fa salvi gli ACE (attestati di certificazione energetica) già rilasciati fino al giorno precedente all’entrata in vigore del DL n. 63/2013 (cioè fino al 5 giugno 2013) “purché conformi alla Direttiva 2002/91/CE” ed in corso di validità.

 

..............e qui viene il bello:

SANZIONI. Per le ipotesi di violazione della normativa in materia di dotazione e consegna dell’APE il nuovo articolo 15 del D.lgs. 192/2005 prevede un differente ed articolato sistema sanzionatorio (di tipo amministrativo/pecuniario) a carico del soggetto di volta in volta obbligato:

- professionista abilitato che non rispetta i criteri di redazione (da 700 a 4200 euro);

- costruttore o proprietario che non rispetta l’obbligo a seguito di interventi di nuova costruzione o ristrutturazione importante (da 3000 a 18000 euro);

- proprietario che non rispetta l’obbligo nel caso di vendita (da 3000 a 18000 euro);

- proprietario che non rispetta l’obbligo nel caso di nuovo contratto di locazione (da 300 a 1800 euro);

- offerta di vendita/locazione senza indicazione dei parametri energetici (si applica anche agli agenti immobiliari) (da 500 a 3000 euro).

Non sono previste sanzioni amministrative in caso di violazione dell’obbligo di APE per gli atti di trasferimento a titolo gratuito.

Inoltre, per effetto delle modifiche apportate in sede di conversione in legge del decreto legge n. 63, dalla mancata allegazione dell’APE deriva la nullità del contratto. Secondo la già richiamata Nota del CNN si tratta di nullità assoluta che può come tale essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice. L’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione. Inoltre  corre voce, negli ultimi giorni, di una trasformazione da "nullità del contratto" a sanzione pecuniaria (un classico!) pari a € 500 in caso di assenza della certificazione.....

ovviamente al momento e' solo una proposta non ancora approvata, che potrebbe essere inserito nel "decreto del fare bis".......

 

.................staremo a vedere....

 

buon week end a tutti

affitti e locazioni e regime di tassazione

Il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa a seconda del regime di tassazione scelto.
È possibile infatti distinguere un regime ordinario di tassazione da un nuovo sistema agevolato e alternativo: la cedolare secca, su cui torneremo in un prossimo futuro con un post dedicato..
Nel regime ordinario, l’imponibile sul quale si deve calcolare l’IRPEF dipende dal tipo di contratto stipulato.
In particolare, se l’immobile è locato:

1. a equo canone, il reddito da assoggettare all’IRPEF è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15% a titolo forfetario, ma non li fa piu' nessuno.....
 
2. in regime di libero mercato, il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5%) e il canone di locazione , ma nel 99,9% dei casi conta questo valore, in quanto e' sempre piu' alto, aggiornato con le rivalutazioni Istat e ridotto del 15%
 Dall’anno 2013, la riduzione forfetaria del 15%, sopra indicata, diminuisce al 5%, come previsto dall’art. 4, comma 74, della legge n. 92/2012.
 
3. a canone convenzionale, il reddito da assoggettare all’IRPEF, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in regime di libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato è sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa (così come individuati da appositi provvedimenti normativi).
Il canone convenzionale è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (legge 9 dicembre 1998, n. 431). per intenderci i famosi 3+2!
 
Il canone di locazione va dichiarato anche se non è stato effettivamente percepito.
La legge prevede, però, che i canoni relativi a immobili ad uso abitativo non percepiti (per l’ammontare accertato dal giudice) non concorrono a formare il reddito a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità.
Inoltre, se il giudice conferma la morosità dell’affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti.

articolo interessante tratto da: idealista.it

10 consigli per vendere casa in tempi di crisi

l'instabilità economica, l'incertezza sul futuro e la difficoltà di accesso al credito frenano gli acquisti immobiliari degli italiani. ma anche in un momento di crisi come questo è ancora possibile piazzare il proprio immobile. un articolo del sole24ore fornisce 10 consigli efficaci per riuscire a vendere casa

1) stabilire un prezzo realistico: i primi quindici giorni sono i più importanti per riuscire a vendere il proprio immobile. per questa ragione è importante stabilire fin da subito il prezzo giusto

2) affidarsi ad un esperto: la strategia migliore per fissare il prezzo giusto di partenza è quella di far valutare la casa da un professionista. in un mercato in calo, il prezzo si stabilisce in "anticipo" tenendo conto delle prospettive del mercato nei successivi sei mesi

3) fare la differenza. bisogna puntare su qualsiasi elemento della casa che la rende differente rispetto alle altre e le dia quel qualcosa in più. che sia un bel giardino, l'accesso a internet, un orto domestico o semplicemente l'essere ubicato in una buona zona, tutto è importante

4) selezionare bene l'agente immobiliare. prima di scegliere l'agente immobiliare a cui affidare la vendita della propria casa, è importante valutare il suo portafogli immobili, parlare con i suoi clienti e capire quante case ha venduto nell'ultimo anno. si può anche valutare l'ipotesi di affidargli l'esclusiva, anche se per un tempo limitato, per essere sicuro che investa più tempo e risorse nella vendita

5) presentare la casa in perfette condizioni. è importantissimo che la casa sia pulita, ordinata e che gli eventuali difetti siano migliorati. ci si può affidare ai consigli di un "home stager" o anche organizzare una giornata di porte aperte per invitare i vicini e alimentare il passaparola

6) pubblicare un annuncio di qualità. deve contenere più informazioni possibili sull'immobile,  con l'indirizzo esatto, foto e video di qualità. è inoltre importante anche fermarsi a pensare quale target potrebbe essere il più interessato all'acquisto

7) social network. utilizzare i social network per far pubblicità al proprio immobile può essere una strategia efficace, ma anche il tradizionale passaparola funziona

8) fornire tutta la documentazione. l'atto di provenienza dell'immobile, la presenza di un eventuale mutuo, la visura ipotecaria, la planimetria e la dichiarazione di conformità. tutto deve essere messo a disposizione dell'acquirente, per non riservargli sgradite sorprese

9) saper valutare bene le offerte. anche in questo caso il consiglio di un mediatore può essere importante per capire le intenzioni del potenziale acquirente

10) non firmare proposte d'acquisto vincolate all'ottenimento del mutuo. si corre il rischio di dover aspettare anche vari mesi prima della firma del contratto preliminare o del rogito. senza contare che si può rimanere anche con un nulla di fatto

buongiorno a tutti....
ecco una utile tabella delle categoria catastali.....